מדד המחירים לרכישת דירה ולקיחת משכנתא • אריה ברין

אריה ברין, יועץ משכנתאות

מאמר זה מופנה בעיקר הן כלפי בעלי משכנתא (ביצוע מחזור משכנתא) והן לאלו העתידים להיות בעלי משכנתא (משכנתא חדשה או תוספת למשכנתא קיימת)

במגזין שישי אינפו הקודם סיימנו לעבור בגדול על המסלולים שרובנו משתמשים בהם.

השבוע נדבר על תחום המדדים.

ובכן, ישנם המון מדדים אך המדדים שבעיקר רלוונטיים ללקיחת משכנתא הוא מדד המחירים לצרכן ומכיוון שישנם הרוכשים דירה מקבלן דירה על הנייר שאיננה מוכנה חשופים לרוב למדד תשומות הבנייה ולכן ארצה להתייחס אף למדד זה. 

מדד המחירים לצרכן

מדד המחירים לצרכן הינו מדד המודד את אחוז השינוי בהוצאה הדרושה לרכישת סל קבוע.

הסל הינו מגוון מוצרים יסוד ובסיסיים המייצגים צריכה של אוכלוסיית משקי הבית בישראל.

הגוף שבודק את השינויים הינו הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה.

המדד עצמו מתבטא במספר נקודות בו הוא אוחז כעת. לדוגמא כיום מדד המחירים לצרכן עומד על 100.1 נקודות ובחודש נובמבר המדד עמד על 100.2. זאת אומרת המדד ירד ב0.1 נקודות.

שיטת החישוב באחוזים הינה כזו: 0.1%-=100*(100.1/100.2-1). 

חשוב להדגיש שבלקיחת הלוואה צמודת מדד, לעולם הבנק לא יתן לכם לרדת מאותו מדד הבסיס שהוא אותו מדד בעת לקיחת ההלוואה.

זאת אומרת שאם לקחתם את ההלוואה בנובמבר לא תשלמו פחות בדצמבר למרות ירידת המדד. לעומת זאת עליה ממדד הבסיס כמובן שיתיחס.

לדוגמא, אם לקחתם הלוואה של 1,000 שח שאתם נדרשים להחזיר את כולה תוך שנה ובריבית שנתית של אחוז אחד ובנוסף ההלוואה צמודה למדד, אתם תשלמו 1,000 בתוספת 10 שח ריבית ובתוספת המדד שנצבר.

נניח ומדד הבסיס עמד על 100 ובסוף שנה הבסיס עמד על 101, זאת אומרת עליה של 1 אחוז ,תשלמו 1010*101/100 זאת אומרת 10120.1.שהוא מורכב מ1000 קרן 10 ריבית ו10.1 על מדדים. ובחלוקה לפרטים יותר מתוך ה10.1 מדדים , המדד לקרן הינו 10 שח והמדד עבור הריבית הינו 0.1 שח.

שימו לב שנתנו דוגמא על סכום קטן. כעת תארו לעצמכם שלקחתם הלוואה צמודת מדד על סך 300,000 שח תעשו את החשבון לבד והגעתם למספר אלפי שח בשנה תוספת על מדדים. ואם תהיה עלייה של מספר אחוזים לאורך כל תקופת חיי המשכנתא סכום המדדים יכול אף  להגיע לעשרות אלפי שקלים.

לאחרונה מדד המחירים לצרכן היה עד לפני מספר חודשים בעלייה מתמדת אך לאחרונה  די יציב ואפילו בירידה לעיתים בחודשים האחרונים..

שאלות שנשאלו במהלך השבוע האחרון

שאלה: האם באופן עקרוני אתה ממליץ על מסלול המעורב בה הצמדה למדד? 

תשובה: המסלול של הריבית הצמודה למדד יכולה להיות מסוכנת לטווח הארוך ולעומת זאת שבהינתן המצב כיום ניתן לשקול לקחת את אותה הצמדה לטווח קצר או לשקול זאת בעת נדע כי יבוצע פרעון מוקדם בתקופה היחסית קרובה. 

כולנו הבנו את חסרון המדד. כעת נבין כי ישנו יתרון חשוב להצמדה. היתרון המרכזי הוא תשלום חודשי התחלתי נמוך יותר לבנק.

כיוון שהבנק לא יודע אם המדד יעלה, ללוקחים הלוואה שאיננה צמודה הבנק פשוט יעריך את ההצמדה לאורך חיי תקופת ההלוואה ויעלה את אחוז הריבית על מסלול זה.

לעומת זאת אם ההלוואה צמודה הבנק לא חשוף לסיכון המדד ולכן יכול לתת ריבית נמוכה יותר.

מכיוון שרוב האוכלוסייה לא בקיאה בבניית תמהיל חכם למשכנתא המותאם באופן אישי לצרכיהם מומלץ מאוד לקחת יועץ פרטי שמייצג אתכם אל מול הבנק ובכך תחסכו לרוב עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. 

גובה השירות אלפי שקלים בודדים. משתלם ולא תצטערו לרגע!

בהצלחה!