ניתן לאחר במסירת דירה כאשר נעשו שינויים לבקשת הרוכשים?

מאת: עו"ד אהרון ימיני

לאחרונה, התקבל פסק דין, מבית המשפט העליון, לפיו חלה חובה על הקבלן לשלם פיצויים לרוכשי דירה, בגין כל יום איחור במסירתה. החידוש בפסיקה זו הינו, כי על אף שהוראות ההסכם בין הצדדים, קובעות כי הקבלן פטור מתשלום הפיצויים, לכל הפחות, בגין התקופה בה נעשו שינויים בדירה, לפי בקשת הרוכשים, הרי שתוכנן סותר את הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ולפיכך, דינן להתבטל.

וכך היה המעשה.  

זוג רכש דירה מקבלן בפרויקט בניה בקרית אתא, כאשר הפרויקט היה בעיצומם של שלבי בנייה. בהסכם בין הצדדים לרכישת הדירה, התחייב הקבלן למסור את הדירה, תוך שמונה עשר חודשים ממועד חתימת החוזה.

בפועל, וחרף התחייבות הקבלן בהסכם בין הצדדים, נמסרה הדירה לזוג הרוכשים, לאחר שנעשו בה שינויים לבקשת הרוכשים, באיחור של שבעה וחצי חודשים, מהמועד המוסכם למסירת הדירה.

ההסכם קבע כי בגין כל חודש איחור, ישלם הקבלן לזוג הרוכשים, תשלום פיצוי בסך שבע מאות דולר בלבד, זאת למרות ששווי דמי השכירות של הדירה, היו גבוהים מכך.

עוד נקבע סעיף בהסכם, לטובת הקבלן, לפיו איחור במסירת הדירה עד 60 ימים, מהמועד הקבוע בהסכם, לא ייחשב הפרת הסכם, וממילא, גם לא יזכה את הרוכשים בפיצוי.

בהסכם נקבע סעיף נוסף, הקובע כי במקרה שהרוכשים יזמינו, תוספות או שינויים לדירה, תקופת ביצוען בדירה, תדחה את המועד למסירת הדירה, למשך זמן ביצוען, ולפחות ב-60 ימים נוספים.       

בעקבות האיחור במסירת הדירה, חרף התחייבות הקבלן בהסכם, פנו הזוג לקבלן, בדרישה לתשלום פיצויים בגין כל התקופה בה הדירה לא נמסרה לידיהם – תקופה של שבעה חודשים וחצי, שחלפו מהמועד הקבוע בהסכם.  

דרישת הרוכשים לתשלום הייתה, כי הקבלן ישלם פיצויים, לפי גובה שווי דמי שכירות חודשיים, שנהוג לשלם בפועל, לדירה הדומה לדירה שרכשו, במשך שבעה וחצי חודשים, במכפלה של 1.5, כקבוע בחוק, בניגוד לסכום הפיצוי שנקבע בהסכם.   

לעומת זאת, למרות שלא הייתה מחלוקת עובדתית, בנוגע למועד המסירה בפועל, הקבלן סירב לדרישת הרוכשים, וטען כי תקופת האיחור במסירה, שבגינה אמור לשלם פיצוי, הינה קצרה יותר, ועומדת על 3 וחצי חודשים בלבד.  

טענה זו של הקבלן, להפחית מתשלום הפיצוי, בגין תקופת האיחור במסירת הדירה, 4 חודשים, שבהן לא נמסרה הדירה, התבססה על סעיפי ההסכם. לטענת הקבלן, ההסכם מעניק לו פטור מתשלום פיצוי, באיחור מסירת הדירה, ב-60 הימים הראשונים. נוסף על כך, הרוכשים דרשו לבצע שינויים בדירה, ומשכך, מועד ביצועם, מפחית 60 ימים נוספים מתקופת האיחור במסירה.     

עוד טען הקבלן כי גובה הפיצויים, בגין כל חודש איחור, נקבע בהסכם בין הצדדים, ועומד על סך 700 דולר בלבד.

בית משפט לתביעות קטנות קבע, במסגרת התביעה שהגישו הרוכשים, כי הוראות סעיפי ההסכם, סותרות את הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ולפיכך, על הקבלן לשלם לרוכשים, בגין כל חודש איחור, למשך כל התקופה, שבעה וחצי חודשים, תשלום בגובה שווי דמי שכירות של הדירה.

ונסביר: לפי החוק, הסכום שנקבע בגין כל חודש איחור במסירה, קבוע ולא ניתן להתנות עליו. כך גם, לא ניתן להתנות על הוראת החוק, הקובעת כי במקרה של איחור מעל 60 ימים, זכאי הרוכש לתשלום פיצוי, מהמועד המקורי למסירת הדירה (ולא מתום 60 הימים).  

בערעור לבית משפט המחוזי, נקבע כי הסעיף בהסכם, הקובע כי במקרה שהרוכשים יזמינו, תוספות או שינויים לדירה, תקופת ביצוען בדירה, תדחה את המועד למסירת הדירה, למשך זמן ביצועם, אינו סותר את הוראות החוק. בשל כך, קבע בית המשפט המחוזי, כי הואיל והרוכשים הזמינו שינויים בדירה, על הקבלן לשלם פיצוי, בגין איחור במסירה, רק לאחר הפחתה של 60 ימים – פיצוי המחושב מתום ביצוע השינויים עד מועד המסירה בפועל.    

הרוכשים ערערו לבית משפט העליון. במסגרת הערעור, נערך מבחן משפטי, לגבי סעיף הזמנת השינויים: האם הסעיף מהווה תניית פטור, שמעניק החוזה לקבלן, כהתחמקות מתשלום פיצוי, או שמא מדובר בהסכמה ההדדית, לדחות את מועד המסירה המקורי למועד חדש – מתום ביצוע השינויים.

בית המשפט העליון פסק, כי בנסיבות המקרה, כאשר אין התייחסות למועד חדש קונקרטי, הרי שלא מדובר בהסכמה לדחות את המועד למסירת הדירה למועד חדש, אלא בתניית פטור רחבה, שמעניקה לקבלן אפשרות להתחמק מתשלום הפיצוי, ולפיכך, סעיף זה סותר את הוראות חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ודינו להתבטל.   

למעשה, מפסיקה זו ניתן ללמוד כי הוראות חוק המכר, מגינות על רוכשי דירות מקבלן, ובפרט, בעצם היותן קוגנטיות, כאשר לא ניתן להתנות עליהן בחוזה. גם במקרה שהרוכשים ביקשו לבצע שינויים בדירה, חוק המכר מונע מהקבלן לקבוע בהסכם, תניית פטור, להימנע מתשלום פיצוי, בגין איחור במסירת דירה, ורק הסכמה הדדית, תוך ציון מועדים חדשים למועד המסירה, או מועדים מפורטים לביצוע השינויים, תאפשר לקבלן לשנות את מועד המסירה המקורי.   

——————————————–

הכותב: עורך דין אהרון ימיני מייצג בנדל"ן וליטיגציה אזרחית – מסחרית.

* הכותב לא ייצג בתיק.

** המידע המוצג במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, ואין בו כדי להוות ייעוץ ו/ או חוות דעת משפטית. המחבר ו/או המערכת אינם נושאים באחריות כלשהי כלפי הקוראים, ואלה נדרשים לקבל עצה מקצועית לפני כל פעולה המסתמכת על הדברים האמורים.