האם מסלול משתנה מומלץ בלקיחת משכנתא? • אריה ברין

אריה ברין, יועץ משכנתאות

מאמר זה מופנה בעיקר הן כלפי בעלי משכנתא (ביצוע מחזור משכנתא) והן לאלו העתידים להיות בעלי משכנתא (משכנתא חדשה או תוספת למשכנתא קיימת).

במאמר הקודם, שפורסם כאן במגזין שישי אינפו, למדנו מהי המשמעות של נטילת שני שליש פריים ובזאת סיימנו לעבור על מסלול זה.

השבוע ארצה לכתוב על מסלול אחר הנקרא מסלול המשתנה.

ובכן, מסלול משתנה הוא בעצם נגזרת היוצאת מריבית עוגן תשואות אג"ח ממשלתיות נסחרות.

ובמילים פשוטות יותר, העוגן מראה את התשואות שניתנות באגרות חוב של המדינה. ולדוגמא בחודש נובמבר 2020 העוגן על אגרות חוב לא צמוד ל5 שנים עמד על 0.38 והריבית שתקבלו מהבנק לרוב תהיה העוגן +בין 2-4.5 אחוזים.

כך לדוגמא אם קיבלת הצעה מהבנק בנובמבר 2020 למסלול משתנה כל 5 שנים לא צמודה והמרווח מהעוגן עמד על 3 אחוזים אז הריבית השנתית הנומינלית שהייתם משלמים למשך 5 שנים היא 3.38%.

מספר מאפיינים שחשוב לציין ביחס למסלול המשתנה:

א. המשתנה משתנה. כשמה כן היא, לדוגמא אם לקחתם משתנה כל שנה אז למשך שנה תקבלו ריבית מסוימת אך לאחר שנה אם התשואה לאגח לשנה היא תשתנה כך גם הריבית השנתית תשלמו לשנה השניה תשנה אף היא.

ב. ככל והמשתנה תהיה באופן יותר תדיר הריבית תהיה יותר נמוכה כיוון שרמת הסיכון של המדינה לא לעמוד בחוב שניתן לתקופה קצרה יותר היא יותר נמוכה וככל שהמשתנה תהיה לאורך תקופה ארוכה יותר ריבית העוגן תהיה גבוהה יותר כיוון שכמו שהסברנו הדבר מבוסס על אגרות חוב של המדינה ואם חס וחלילה מדינה תפשוט רגל ולא תוכל לעמוד בהתחייבויותיה בעל האגרת חוב לא יקבל את הקרן שקנה בה את אגרת החוב . זאת אומרת קיים סיכון ככל והתקופה יותר ארוכה. 

ג. יתרון גדול הקיים למסלול המשתנה הוא שלא קיימת עמלת פירעון מוקדם בנקודת היציאה. לדוגמא משתנה כל 5 תהיה לנו נקודת יציאה ללא קנסות על מנת לבצע פרעון או לבצע שינוי /מחזור. וככל שנתקרב לתחנת היציאה גם העמלת פרעון מוקדם תרד.

ד.יתרון נוסף למסלול זה שיש ידיעה שהריבית לא תשנה לטווח הקצר המיידי ולרוב הריבית תהיה יותר זולה מהריבית הקבועה ..

ה. החיסרון של מסלול זה הוא שהוא יכול להשתנות באופן פוטנציאלי אחת לתקופה שבה החלטתם לקחת את המשתנה . לדוגמא משתנה כל 5 שנים, באופן פוטנציאלי אם ריבית העוגן תעלה באחוז אז הריבית שתשלמו תהיה 4.38% במידה והמרווח הוא 3% והעוגן 1.38% שהוא גדול יותר באחוז מהעוגן של ספטמבר 2020.

שאלות שנשאלו במהלך השבוע האחרון

שאלה: האם באופן עקרוני אתה ממליץ על מסלול המשתנה? 

תשובה: המסלול של הריבית המשתנות נוכל להתאים על פי צרכי הלקוח ולדוגמא אם לקוח כעקרון יודע שכעת הוא קונה דירת 3 חדרים אך הוא צופה שבעוד 5 שנים יצטרך בית גדול יותר בעקבות הרחבת המשפחה נמליץ לו לקחת את מסלול המשתנה כל 5 שנים.

מכיוון שרוב האוכלוסייה לא בקיאה בבניית תמהיל חכם למשכנתא המותאם באופן אישי לצרכיהם מומלץ מאוד לקחת יועץ פרטי שמייצג אתכם אל מול הבנק ובכך תחסכו לרוב עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. 

גובה השירות אלפי שקלים בודדים. משתלם ולא תצטערו לרגע.

בהצלחה!

ניתן להפנות שאלות למייל: aryeh.breen@gmail.com