שמעתם פעם על מסלול הפריים במשכנתא? • אריה ברין

אריה ברין, יועץ משכנתאות

מאמר זה מופנה בעיקר הן כלפי בעלי משכנתא (ביצוע מחזור משכנתא) והן לאלו העתידים להיות בעלי משכנתא (משכנתא חדשה או תוספת למשכנתא קיימת).

שבוע שעבר הסברנו את חשיבות תקופת חיי ההלוואה, כעת נתחיל לדבר על המסלולים עצמם.

השבוע ארצה לכתוב על מסלול אחד שנקרא מסלול הפריים.

ובכן, מסלול הפריים הוא בעצם נגזרת היוצאת מריבית המשק שקובע בנק ישראל והוא תמיד יהיה במרווח של 1.5% כלפי מעלה.

זאת אומרת לדוגמא (שאכן קורית כעת במציאות): נניח ובמידה וריבית המשק בישראל עומדת על 4.5% אנו נוסיף 1.5% לריבית המשק ונקבל 6 % שאכן זוהי ריבית הפריים כיום.

לצורך המחשה נוספת, לפני כשנתיים ריבית (בנק ישראל) המשק עמדה על 0.1% ומי שעושה את החשבון של תוספת של מרווח של 1.5%  יקבל תוצאה שריבית הפריים עמדה אז על 1.6%.

מספר מאפיינים שחשוב לציין ביחס למסלול הפריים:

א. ישנה הגבלה שמסלול הפריים לא יכולה לעלות מעבר לשני שליש מהמשכנתא כולה.

ב. את מסלול הפריים ניתן לפרוס לרוב החל 48 חודשים (4 שנים) ועד ל360 חודשים (30 שנה).

ג. יתרון גדול הקיים למסלול הפריים הוא שלא קיימת עמלת פירעון מוקדם כאשר לקוח ירצה לפרוע מסלול זה למעט עמלת תפעול של עשרות שקלים ועמלה אי הודעה מוקדמת מראש של כ0.1%   . לרוב עמלות אלו אינן משמעותיות כלל  ביחס לריביות שנמשיך לשלם במידה שלקוח לא יפרע באופן מיידי את מסלול המשכנתא. .

ד. יתרון משמעותי נוסף מסלול זה אינו צמוד למדד המחירים לצרכן..

ו. החיסרון של מסלול זה הוא שהוא יכול להשתנות באופן פוטנציאלי אחת לחודש וחצי בממוצע ולכן אם בנק ישראל יחליט להעלות את ריבית המשק כך גם הפריים יעלה וזה בדיוק מה שקרה בשנתיים האחרונות . נגיד בנק ישראל העלה את הריבית וממילא ריבית הפריים עלתה וממילא ההחזרים החודשיים עלו משמעותית בשנתיים האחרונות במסלול הפריים.

ורק לצורך המחשה פני שנתיים כשהריבית במשק עמדה על 0.1% והפריים כתוצאה מכך עמד על  1.6% ההחזר החודשי על משכנתא של 300,000 שח עמדה על כ1,000 שקלים וכעת אחרי העלאת הריבית ל4.5% וממילא ריבית הפריים ל6% ההחזר קפץ בכ-700 שקלים.

כלומר למי שלוקח מסלול זה צריכים להיות בשלים ומוכנים לכך כי ריבית הפריים יכולה להשתנות לעיתים לרעה.וממילא דבר זה ישפיע לרעה ויעלה את ההחזר החודשי.

שאלות שנשאלו במהלך השבוע האחרון:

ש: האם באופן עקרוני אתה ממליץ על מסלול הפריים?

ת: נכון להיום שריבית הפריים גבוהה אני פחות ממליץ.

הסבירות שריבית הפריים תשתנה ממצב שהיא כיום 6% למצב שהיא תהיה נמוכה משמעותית באופן מיידי היא סבירות נמוכה למדי.

נכון לכיום יש מסלולים זולים יותר ממסלול הפריים כך שמי שעתיד לקחת משכנתא או מעוניין לבדוק אופציית מחזור משכנתא כדאי לשקול למחזר מסלול זה.

מכיוון שרוב האוכלוסייה לא בקיאה בבניית תמהיל חכם למשכנתא המותאם באופן אישי לצרכיהם מומלץ מאוד לקחת יועץ פרטי שמייצג אתכם אל מול הבנק ובכך תחסכו (ריביות ומדדים) לרוב עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף מאות אלפי שקלים. לעיתים ניתן להפחית החזר חודשי במאות שקלים לחודש.

בהצלחה.

לתגובות ולשאלות: aryeh.breen@gmail.com