כיצד בונים תמהיל למשכנתא? • אריה ברין

אריה ברין, יועץ משכנתאות

מאמר זה מופנה בעיקר הן כלפי בעלי משכנתא (ביצוע מחזור משכנתא), והן לאלו העתידים להיות בעלי משכנתא-משכנתא חדשה או תוספת למשכנתא קיימת.

שבוע שעבר פישטנו את המושג משכנתא, השבוע ארצה לדבר על בניית תמהיל למשכנתא. אמנם לא אלמד אתכם כאן להיות יועצי משכנתאות אך כן תצאו מכאן עם ידע והבנה בסיסית.

ראשית אתחיל בדבר הפשוט. לכל מסלול הלוואה תצטרכו לבחור את כמות החודשים שבה תרצו לפרוס את ההלוואה. ישנם כאלו שיוכלו לפרוס ל-120 חודשים (10 שנים) כיוון שיש להם משכורת גבוהה או גובה המשכנתא נמוכה ובכך לסיים את התחייבות המשכנתא בזריזות וישנם כאלו שאין להם אפשרות לפרוס לתקופה קצרה ויפרסו אף ל-300 או ל-360 חודשים (25 או 30 שנה בהתאמה) מכיוון שמשכורתם יחסית נמוכה או מכיוון שגובה המשכנתא שלקחו הינה מאוד גבוהה.

חשוב מאוד לדעת שמעבר לכך שתחסכו ריביות בגלל קיצור חיי המשכנתא ישנם מסלולים ספציפיים שהריבית בהם תונמך בגלל העניין של קיצור השנים.

כמו כן חשוב להבהיר שקיצור חיי ההלוואה אף תשפיע לרוב על סכום הריבית שתשלמו לאורך כל חיי המשכנתא אף מעבר לגובה אחוז הריבית במסלול. כך שלעיתים עדיף לשקוע במאמץ ולנסות ולהבין היכן ניתן להפחית את משך תקופת חיי ההלוואה מאשר להשקיע את רוב החשיבה והמאמץ איך ניתן לסחוט מהבנק עוד הנחה של מספר עשיריות האחוז הגובה הריבית.

חשוב להדגיש למשקיעים שבינינו כן כדאי לבצע פריסה מקסימלית ל-30 שנה על מנת שיוכלו להשקיע גם בעתיד כי נלקחות בחשבון החזרים חודשיים של הלוואות קיימות ובפריסה ארוכה ההחזר חודשי יהיה נמוך יותר.

שאלות שנשאלו במהלך השבוע האחרון – מאת מני מכפר חב"ד:

ש: לאיזה מסלול תהיה השפעה מאורך תקופת חיי המשכנתא?

ת: טוב, כאן אנו נכנסים לסיפתח של שמות המסלולים וניתן כאן הקדמה למאמר בשבוע הבא.

ישנו מסלול שבעיקר בו תהיה ההשפעה הכי גדולה מבחינת אחוז הריבית על ידי אירוך או קיצור חיי המשכנתא.

שם המסלול הוא קבועה (צמודה או לא צמודה – לא לדאוג גם יהיה מאמר בנושא הצמדות).

על מנת לפשט אדבר על המסלול קבועה לא צמודה.

מסלול זה אומר שהריבית שתיקבע על ידי הבנק זו הריבית שתהיה לכם לאורך כל תקופת חיי מסלול הלוואה זו, וגובה ההחזר החודשי לא ישתנה לעולם.

הסיבה שהריבית תהיה גבוהה ככל שתאריכו את חיי מסלול ההלוואה או שהריבית תהיה נמוכה בגלל קיצור תקופת חיי ההלוואה, הוא פשוט עניין של נטילת סיכון של הבנק.

נכון לכיום הריבית במשק יחסית גבוהה למה שהיה לפני שנתיים אך אין לדעת מה יהיה עוד חודש או עוד שנה ובוודאי ובוודאי אין לדעת מה יהיה בעוד 25 שנה. ולכן הבנק בעצם מבטח כביכול את עצמו ולוקח אחוז ריבית גבוה יותר ככל ותאריכו את תקופה חיי ההלוואה.

מכיוון שרוב האוכלוסיה לא בקיאה בבניית תמהיל חכם למשכנתא המותאם באופן אישי לצרכיהם מומלץ מאוד לקחת יועץ פרטי שמייצג אתכם אל מול הבנק ובכך תחסכו לרוב עשרות אלפי שקלים ולעיתים אף מאות אלפי שקלים.

לתגובות ולשאלות: aryeh.breen@gmail.com