דומים אך שונים: לדעת להבדיל בין מסלולי המשכנתא

רננה פז

נכון להיום, המצב בישראל הוא שרוב רוכשי הדירות זקוקים להשלמת מימון באמצעות משכנתא.

המשכנתא היא למעשה הלוואה לתקופה ממושכת המיועדת לרכישת נכס נדל"ן, כמו בכל הלוואה, ישנם פרמטרים שונים הקובעים את תנאי ההלוואה וההחזרים.

במשכנא יש שלושה מרכיבים עיקריים המהווים גורמי השפעה בתנאי ההלוואה: ריבית, הצמדה, ומועדי פירעון.

מה זה ריבית משתנה?

משכנתא בריבית משתנה – הוא שם כולל למסלול בו גובה הריבית משתנה לאורך תקופת ההלוואה, בשינוי הריבית ישנם שני מסלולים אפשריים, ריבית צמודת מדד וריבית שאינה צמודת מדד. ובפירוט:

ריבית היא הרווח הבנק על ההלוואה ונקבעת לרוב ביחס לריבית אותה קובע בנק ישראל.

במסלול ריבית משתנה חשוב לוודא כל כמה זמן חל עדכון באחוז הריבית, לרוב, במסלולי ריבית משתנה מדובר על עדכון גובה הריבית אחת לחמש שנים, אך יש בנקים אשר מאפשרים עדכון גם אחת לשנה, שנתיים, עשר או תקופות אחרות.

מה זה ריבית פריים?

משכנתא בריבית פריים הוא מסלול בו המשכנתא משתנה אחת לחודש בהתאם לגובה הריבית הנקבעת על ידי בנק ישראל וללא הצמדה למדד. כיוון שעלייה משמעותית בגובה הריבית תייקר גם את ההחזר החודשי, חשוב לוודא כי ניתן יהיה לעמוד בעלייה משמעותית הצפויה במסלול זה.

בעקבות כך בנק ישראל מגביל מסלולים בריבית פריים לאחוז מסוים בלבד מתוך כלל המשכנתא.

מה זה ריבית קבועה?

משכנתא בריבית קבועה הוא מסלול בו גובה הריבית נקבעת עם לקיחת ההלוואה ואינה משתנה במשך תקופת ההלוואה. מסלול זה מבטיח כי שינויים בגובה הריבית לא ישפיעו באופן משמעותי על גובה ההחזר החודשי, אולם תמורת בטחון זה, מלכתחילה הריבית גבוהה יותר.

מסלול זה אינו כולל נקודות יציאה, וכל פירעון מוקדם או שינוי מסלול יגרור תשלום עמלת פירעון מוקדם.

להצמיד – כן או לא?

בכל מסלול נקבעים לא רק גובה הריבית והשינוי בגובה הריבית, אלא גם סוג ההצמדה.

במסלולים שאינם מוצמדים – שינוי בגובה המדד לא ישפיע על ההחזרים או על גובה הקרן.

ולעומת זאת במסלול מוצמד, כל שינוי במדד ישפיע גם על גובה הקרן וההחזר – ומכאן גם על גובה ההחזר החודשי.

אם נבחן שני מסלולים דומים: ריבית משתנה מוצמדת או ריבית משתנה לא מוצמדת, הרי שנקודות היציאה זהות בשני המסלולים ובעקבות כך עמלת הפירעון המוקדם נמוכה יחסית.

השוני הוא שאילו במסלול הצמוד למדד, רמת הסיכון מעט גבוהה יותר  – ובתמורה הריביות מעט נמוכות. לעומת זאת במסלול שאינו צמוד מדד קיים הימור מסוים כי המדד לא יעלה ובתמורה עמלת הריביות נמוכות יותר. בהנחה ולא הייתה אינפלציה? הרווחנו, טעינו? שילמנו.

מסלולי משכנתא כוללים בתוכם מגוון אופציות לבחירה, כאשר בכל מסלול יש אחוזי רווח ואחוזי סיכון, ככל שהמסלול קרוב יותר למצב השוק (ריבית משתנה לעתים תכופות, צמוד מדד) כך הריבית הכוללת שנקבל על המסלול תהיה טובה יותר. המסלול הבטוח והיקר ביותר הוא זה שאינו צמוד למדד השוק וכולל ריבית קבועה.