נדל"ן בזמן קיפאון: המדריך לניצול ההזדמנות

חלק 1: שוברים את הפחד – הביקושים הכבושים בדרך לפתיחה

אנחנו נמצאים בתקופה ארוכה ששוק הנדל"ן בקיפאון מורגש. הריבית עלתה משמעותית החל מ-2021, מה שגרם לאנשים רבים להיכנס לפחד מלקנות דירות. כשכל זה מצטרף לתקופת מלחמה ולחוסר ודאות כללית, נוצר מצב שבו כולם "יושבים על הגדר". יש פחות תנועה, פחות עובדים, והתחושה הכללית היא של המתנה.

אבל חשוב להבין שזו לא עצירה אמתית – זו דחייה. התופעה הזו נקראת בפי הכלכלנים "ביקושים כבושים".  קחו לדוגמה משפחה שגדלה בשנתיים האחרונות משני ילדים לשלושה או יותר. הם נואשים לעבור לדירה גדולה יותר, אבל הם לא עושים את זה כרגע בגלל אי-ודאות. הילודה ממשיכה, הצורך ממשיך, אבל הקנייה נדחית.

ברגע שתיגמר האי-ודאות, בדומה למה שקרה כשנגמרו הסגרים של הקורונה – השוק יוצף בביקושים. הציבור ירוץ לרכוש דירות, אבל הוא ייתקל בבעיה חמורה: היצע מאוד קטן.  גם הקבלנים, כמו כולם, עצרו בשנתיים האחרונות וחיכו לראות מה קורה. הבנייה נעצרה, העובדים חסרים, וייקח זמן רב להדביק את הפער.

זה הנתון המרגיע ביותר:  האינפלציה השנתית של בנק ישראל נמצאת כרגע בתוך גבולות הגזרה שלו (2.5% מתוך 1%–3%). בנוסף, אנחנו משתקפים מול הכלכלה האמריקאית. כשהריבית החלה לרדת בארה"ב, זה איתות ברור לכך שגם אצלנו המגמה הזו תגיע. לכן, הסיכויים להורדת ריבית גבוהים מאוד, והדבר יזרים חמצן לשוק ויפטר חלק גדול מהקיפאון.

הרבה כלכלנים מדברים על הסכנה שבעליית מחירים גבוהה מיד עם חזרת השוק לפעילות. חשוב להבין שהחוסן הישראלי חזק. למרות תקופת מלחמה קשה, המחירים כמעט ולא ירדו. יש לנו כ-2.9 מיליון דירות בישראל, מול יותר מ-10 מיליון תושבים. בעוד כמה שנים, הביקוש יהיה מטורף, על אף כל התחזיות הקשות. לכן, זהו הזמן לזהות את ההזדמנות, לפני שהשוק יתעורר.

ברוך בנארויה הוא יזם ומומחה להשקעות נדל"ן ממונפות. בפרק הבא, נחשוף את המודל המנצח שלו לרכיבה על הנדל"ן לטווח קצר.